活動報告

ＣＰＭ○Ｒ（米国不動産経営管理士）・相続支援コンサルタント

米山和成様

みなさんこんにちは。本日はこのような会にお招き頂きありがとうございます。今、ご紹介頂いた通り、横須賀の大手動産店に２０年ほど勤めておりまして、その中で不動産、賃貸の管理、コンサルタント等色々と学ばせて頂きました。現在は個人のお客様にお応え出来る仕事をしたいと、相続を中心に仕事をしております。現在の事務所は横浜の関内にありますが、自宅はここから歩いて５分ほどのところに住んでいます。今紹介を頂いた中で、横浜高校、拓殖大学と進んで参りましたが、あまり勉強をしていた訳ではありません。４５才ですが、前半は親に迷惑をかけながら人生を歩んで参りました。後半からは仕事を通して不動産で仕事をまじめに取り組むよう心がけ、もっと学ぼう、もっと勉強をしようと自分なりには学んで参りました。今までは会社に貢献して参りましたが、これからは地域にも貢献をしたいと考えおりますので、今日は名前だけでも覚えて頂ければ思います。よろしくお願いいたします。

最初に不動産の状況をお話します。昨年、消費税が変わりまして、駆け込み需要も増えました。その反動が大きく、現在はハウスメーカーも不動産業界も非常に苦しんでおります。どこが苦しいかと言いますと、昨年、一昨年あたりから建材費が一気に値上がりし３０坪ほどの新築一戸建てでサッシ・建材が１００～１５０万円ほど原価が上がりました。かといってそのまま消費者に転化できず利益が出ない状況です。

また、職人不足や人件費の高騰などがあり苦しい状況です。また、社会現象にもなっている空き家の増加、全国で８２０万戸にも上ります。昨年１１月に空き「家対策特別措置法」が成立いたしまた。私は米国不動産経営管理士ですが、よく投資の方と話をする中で現在都内２３区内では円安やオリンピックの影響もありアジア圏などの外国人投資家が非常に多く土地を買っています。

相続の増税が始まりましたので、３年前から一般の方を対象に相続税のセミナーや相談会を行っています。さて、不動産業界の話になりますが、不動産の免許保持者の地位を上げる動きがありまして、営業マンはもっとしっかりしなさいよと言う発信なのかもしれませんが、不動産屋が士業の仲間入りかと思われますが、それぐらい不動産屋のレベルがまだまだなので、そのあたりを変えて行きたいなと思います。消費税の値上がりに伴いハウスメーカーなどはローコスト、安くて良いものが売れない時期に来ています。国の施策にもなっていますが新築住宅を年間９０万戸～１００万戸は、作りすぎと言う局面もあります。やっぱり空き家が増えて中古住宅を長持ちさせよう、中古住宅再生に力を入れて行こうということです。感じるのは不動産業界は協業しないんですが、お客を取り合うことはしないのですが、今はそれも必要かなと思います。後継者育成の必要性なども感じます。横須賀市の人口減少はハイペースですが･･･横須賀の不動産業者の数ってご存じでしょうか？４００社ありまして、１００００人に１社、４００世帯に１社の割合です。実はこんなに必要ないんです。今までのように不動産だけを商品としていくと、いずれ淘汰されていくのでは・・また、空き家も多いです。しかし、ニーズもあります。谷戸にある物件を安く購入し、ペットと住める家、畑を自由に作って利用できる家として貸し出したりしています。横須賀でも年間５軒ほど扱いましたが、空気も良い、環境も良い、見晴らしが良い、ペットも飼えると言うことでそういった賃貸需要もあります。横須賀市では空き家バンクを開設したり、神奈川県でも空き家の相談窓口を行っていますが、なかなか活性化していない状況です。需要はあるんですが・・。活性の事例として、一戸建ての４ＬＤＫをリフォームしてシングルマザーのシェアハウスとして活用したりしています。川崎の業者が行っています。鎌倉では古民家カフェ、横須賀の平作では事故物件のアパートを行政からの支援もあって障害者の自立支援としての共同住宅に変えたところ、アパート収入よりも安定したと言うこともありました。このように借りたい人と貸したい人とのマッチメーカーを行う仕事も必要かと思います。

これからは本題になりますが、相続税が変わりました。２０１５年１月１日以降に亡くなられ方から適用されます。一番大きいのは基礎控除の部分ですが４０％押さえられています。例ですが基礎控除が３０００万円と相続人の数×６００万円に対して２人の配偶者がいると４８００万円しか財産から引いてくれないそれ以上あるものには税金をかけますよと言うことになります。まだまだ細かい税務はありますが時間の関係で割愛させて頂きます。では、ニュースでよく言われているように「どのくらい増えるの」と言うことですが、首都圏では４０％ほどの方が相続税の申告をしなければならないでしょうと言うことです。あくまでも試算ですが、税金を払う方は全国で７～８％、首都圏で１４％ぐらいでしょう、普通の家庭でも税金は払わなくても申告をして税金かかりませんと申告する必要はあります。私は神奈川県内の各所で毎月無料相談会を行っていますが、去年は２００件ほど相談をお受けして一番多い相談が「相続・贈与」や売却等を含め、半分以上が相続関連の相談でした。年間に１度、横須賀でも行いますが、２５件ほど中でも一番多い内容が借地のトラブルでした。

私が不動産の会社を辞めた理由でもあるんですが、これだけ不動産が相続について関わっているのに

アンケートがあるんですが「相続について知りたかったこと困ったこと」は何ですかの問いに税制が一番、二番目が不動産でして、「どこに相談をしましたか」の問いに対して税理士が一番なんですが、悔しいことに選択項目にも「不動産」が無いんですね、たぶん税理士さんと不動産の部分で勝負をしたら私は負けない自信がありますが、ま、税務のことは勝てないんですが・・・現場にいたときに感じたのが、話し合いがまとまって売るときになって初めて不動産会社を訪れるケースがあるので、そうすると「うちで売ってください」という競争でしかない。不動産業界はいまだに４Ｋと言われていて、「経験」「感」「根性」「気合い」と言われています。これは２０年前と変わらないですね。一生懸命やっても売り上げが上がらないから、倍働けと言われ、マンションだと毎日チラシがポストに入っていて・・こんなことが未だに変わっていなくて、こういったところを変えて行きたいと考えています。この字をご覧ください。「相」相続の「そう」の字なんですが、よくセミナーでお話をすることなんですが、ほかの読み方をご存じですか？これは「すがた」とも読みます。動物の親は子供を死にものぐるいになって守るそうですけれど、子供はその親の姿を見て子供に続けて行く・・この姿を続けて行くというのが「相続」と言います。動物の場合は亡くなっても「相続」という作業はありませんが、人間の場合は厄介なことに「相続」という作業が発生します。相続人の方は突然一気にその作業がやってきます。本来、親は子供が苦しまないように元気なうちに準備をしておくことが必要です。子供にしてみれば親がどんな思いで引き継がせたいのかなと、そんな親の姿を中々話をするきっかけってないんですが、こんなコミュニケーションをとらないといけないのかなと思います。このコミュニケーションを取らなくて親の思いがわからなかったり、親がどう財産を子供達に分け合ってほしいとかそういったものを伝えないで亡くなられると争いになりやすいと。ですから事前に準備をしておく必要が大事だなと思います。

相続が発生すると色々とやらなければならないことがありますが、亡くなる前に準備をしておくことが一番の相続対策だと思います。手続きに関しては山下先生のような司法書士であったり税理士であったり専門の方に依頼をするケースもあります。突然相続人となっていろいろな人に手配をするのが大変だと言うことで間に入って手配をしたりする「相続コーディネーター」という方がいます。私も手がけています。

相続が発生すると遺言書があれば遺言書通りに相続を分けますが、無い場合は相続人で話し合いをして決めることなります。まとまらない場合は裁判や調停となります。決まらない場合、不動産をそのまま親の名義にしておくこともあります。遺言書の件数ですが１００人のうち８人ぐらいは書かれています。遺言書の書き方ですが、参考にお見せしますが、友人の義母が孫に書いたんですが「ぜんざいさんはたかこちゃんにあげる」と紙に書いて残したのですが、遺言書はちゃんと書けていないと有効にならないんですね。次に書かれたのが「ぜんざいさんをたくみちゃんにあげる」と書いたんですね。実は書かれた方は少し認知症があるようで名前を間違えたんですね。結構こういう事例が多くて少し意思表示が出来なくなってきて、不動産を扱っていく中でこういうケースが増えてきています。成年後見人を立てたケースですが年々増えています。５年間で１．３倍に増えています。現場で多いのは施設に入っているお母さんがいて、何年かして不動産を売却をしたいと、でもちょっと意思表示が出来ないと言うケースが非常に多くなってきています。その売却を後見人を立ててすると後見人はこの人で良いですか？不動産をこの人に売って良いですか？最短で５～６ヶ月かかります。いざ実家をお母さんの施設費用にしようと思っても時間がかかる。後見人を立てるケースとしてはお金の管理であったり不動産の処分であったりと非常に多くなってきています。

現場で感じることは結構思い込み価格があって、うちの不動産はこのくらいの額で売れるだろうと目論むのですが、実際地図を不動産的に読むと、南道路の整形四角い土地で５０坪くらいあって、良い土地だと思って現場を見に行くと、傾斜があって高くて古い大谷石のブロックが積まれていて、全部取り替えると７～８００万円くらいかかると、相場で言えば真四角の土地は１５００万円くらいで売れるだろうと売り主は想定していたんですが実際家を建てられる綺麗な土地がその値段であって５０年以上たったこの土地を商品

にするのに７～８００万円かかると、１５００万円で売れるだろうと思っていたものが半分以下であったりとかと言うケースもあります。事前に自分の財産がどのくらいの評価なのかを知っていると良いのかなと思います。時価評価を知っておくと良いと思います。遺産分割や話し合いをするときに参考になります。

まとめとして、不動産側から見ると不動産の価値を知っておいて頂きたい後見なども準備をしておいてすぐには処分できない。意外と多いのが境界の確定が出来ない。広い土地になればなるほど再利用するときに分割をしたりするときに、分割をするときには全部の境界がそろっていて持ち主の承諾が無いと分割できない。以前２００坪の土地を不動産会社が買い取ろうとして境界の中でたった一カ所判子を押さない方がいて、そのために分割が出来ない、分割が出来ないから買い手がいない、買い手がいなければその不動産の価値は０円になります。そうならないように準備をしておいて頂きたいなと思います。これもあった話ですが先代から続いていて隣と隣の配管を通してあげていて、先代は良い人だったのでそのままでしたが、売ろうとしたところ問題となって別々に引き直してもらったりと、道路でもあったんですが昔測ったら２メートルだったんですが、今測ったら１．９メートルしかなく少なくなってたのですが、測量は今の精度の方が高いので昔の測量図を出して通用するかどうかは確認が必要です。

相続登記ですが、揉めてて先送りをしているケースがありますが、１０年１５年してから売ろうとしても当時の相続対象が亡くなっていると、その子供、孫等ドンドン人が増えていきます。もし今現在相続登記が出来るのであればしておいた方が良いです。私の関わった方で相続登記をするのに全国を探し回って２３人の方のサインをもらったという件がありました。実は子供に内緒でリゾート物件を持っていたりする場合がありますが、早く処分をしておいた方が良いのかなと思います。

最後ですが、いま静岡とかでは、起業したい人と事業を辞めたい人を引き合わせたり、Ｍ＆Ａなども不動産と同じ価値のある状態で整理をしておいた方が良いのかなと思います。

駆け足でお話をしましたが、財産の棚卸し、確認をして財産目録を作成しておくと良いのかなと、それがあればそれを元に遺言書も書けますし、自身がこれから使えるお金がどれくらいあるのかもわかります。

余裕があるのなら今のうちに贈与をお子さんにしてあげれば、元気なうちに渡してあげると子供はありがとうと言ってその感謝ももらえます。そうすると財産の重みも変わってきますので。冒頭申し上げましたとおり、こんな仕事をしております。何かあったときに名前を思い出して頂ければ幸いです。ありがとうございました。